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本人认为值得投资,龙泉现在大力发展旅游业.不久的将来龙泉会发展成一个旅游城市!
龙泉房地产开发布局主要由三个区域构成:
洪河十陵片区：市场占有率34%。其主要特点是依托城市副中心建设，面向成都市六城区市民购
房消费，消费层次是大众化消费阶层；本区域紧邻三环路，受成都市城区房价影响较大，房价增
幅较快，目前价格在2400—3400元/㎡之间。
市场占有率26%。其主要特点是依托大型房地产企业，运用现代化企业管理模式进行开发建设。
以休闲度假、投资置业、第二居所为主，入住率比较低，别墅开发占相当比例，如天泉聚龙香
水湾别墅、利通天鹅堡别墅、国一澳乡别墅等。别墅价格主要在3000—6000元/㎡之间，消费层
次主要面向成都市中高档消费阶层。
龙泉片区：市场占有率40%。主要特点是依托成都市经开区，以普通住房为主，商品房目标市
场主要面对本区市民及部分成都市区市民。普通住房价格在1500—2500元/㎡之间。其未来发展
空间由 “一山”（同安到宝狮源）、“两路”（成龙路、老成都渝路）、“三河”（东风渠、
驿马河、芦溪河沿岸）构成。
除此之外，兴龙、洛带、西平、西河的房地产业还位于萌芽状态。
市场供需状况：供需速度有所放缓，经济型住宅是主流产品
供应市场：产品形态两极分化，经济型别墅与中低端住宅不相上下
■供应量龙泉驿区目前有在售楼盘33个，接受咨询楼盘3个，这些楼盘的总体量为258万㎡，
龙泉驿区价格在每平方米3000元以上的楼盘供应量最多，主要是因为别墅项目和商业项目的
价格落在这个价格段里，而龙泉别墅的规模普遍较大，因而将这个价位的楼盘供应拉高；
■整个龙泉驿区住宅的房价主要还是集中在2000-2500元/平方米之间，在这个价格段的
楼盘供应量有90万平方米左右。
龙泉不同物业价格分布表
类型 价格范围（元/㎡） 价格集中区域（元/㎡）
普通住宅 1280-2700 1600-1900
电梯公寓 1800-2900 2500
花园洋房 1700-2500 2000-2200
别墅 2200-5800 3000-5000
小户型 2190-2500 2400-2500
商业 4000-11000 5000-7000
历年住宅价格走势：从历年价格走势来看，龙泉的住宅价格始终保持了稳定上升的趋势，
而非住宅价格则有所波动，自02年以后才逐渐开始复苏；
从历年价格增幅来看，龙泉的住宅房价增幅呈现明显的波动，02年受宏观经济影响，增长最为缓慢
，仅为5.4%，自03年开始保持了较高的增长幅度，多在20%左右，价格增幅较大的主要因素是国家实
行土地“招拍挂”制度以来，土地价格增长迅速，同时受向东发展规划影响，众多实力开发商相继
进入市场开发，使得区域商品房整体素质和小区居住环境大幅提升；05年受宏观调控政策影响，增
幅有所下降（为18.9%），预计在下半年其价格增幅仍将延续这一发展态势；
整体而言，与成都代表性郊县相比，龙泉现目前的价格水平依然处于偏低水平，亦因此具有较高的
性价比优势，这也成为吸引成都客户选择该区域的一大重要因素之一。
目前龙泉项目的销售状况一般，主要是受到当前宏观环境的影响；
从项目销售速度来看，平均月销售速度在10%以下的楼盘大多在去年或前年就投向市场，由于项目的自
身因素影响使得尾房销售不畅延长了销售周期；
月销售速度在20%以上的楼盘较少，主要是由于楼盘入市时间较短，加之受当前市场环境影响，销售较
为滞缓。
面积在80—130平方米之间，价格在1600—1800元/㎡的普通多层项目最为畅销。
■整体市场供需对比分析：供需增长稳定，05年略有回落
2004年，全区有房地产开发企业65家，其中二级企业5家，开发项目35个。外地开发企业开发商品房的
总量占龙泉房地产市场的55%，龙泉商品房65%销售给区外购房者。
2005年1—5月，全区新增房地产企业5家，新开工项目22个。受国土政策、拆迁困难及宏观调控政策影响
，区域商品房开发量和销售面积较去年均略有回落，受价格提升影响，在销售面积降低的情况下区域商品
销售额仍保持了小幅增长。
龙泉房地产市场区域优劣势
■区域优势
■自然条件独特、旅游及度假资源丰富、地域文化比较鲜明，区域定位清晰；
■向东发展的城市规划，使龙泉房地产迅速升温；
■阳光体育城带动龙泉休闲运动产业经济的发展；
■大盘对龙泉房地产的带动作用。
■区域劣势
■区域特点鲜明，定位单一，市场容量有限；
■区域经济略逊，配套设施不足，住宅空置率高，尤其对大盘开发构成威胁；
■区域内已有大盘的持续开发，所可产生的风险及市场联动效应；
■度假经济和运动产业经济对房地产的带动作用没有得到良好发挥。
■住宅市场发展空间展望
■发展潜力：龙泉房地产开发拥有区位优势、价格优势、生态优势，以及成都向东发展的规划优势
，注定了龙泉房产的发展潜力巨大。
■发展方向：加强城市基础配套建设，完善各片区的周边生活配套，发展以第一居所为主要居住目
的的房地产项目；
■发展版块：目前，十陵、洪河、三圣等片区凭借副中心优势，房地产开发迅速升温，地铁2号线的
建设又为该区域的城市化进程和房地产发展提供新的契机。特别是龙泉驿区的洪河片区是规划中成都
市地铁2号线的终点站，区域发展前景可观，将成为新的热点开发区域，以城区客户作为其主要目标客群
，城市化进程有望加快；
■区域定位：依靠山水、花果等生态资源优势、以及得天独厚的坡地地貌，可有效与其他近郊区实现差异
化竞争，打造坡地山水新城；
■产品定位：——以低密度、亲自然为项目主要开发卖点，继续保持价格优势。但是郊区住宅往往意味
着较高的生活成本，低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体（而这正是目前龙泉的症结所在）。龙泉
住宅发展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位，不应该是价格吸引力单
独作用的低价位低产品定位；
——结合龙泉现有的旅游、运动配套资源，强化旅游休闲运动概念，吸引人流的滞留时间，加强旅游休闲
运动房地产的开发建设。
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我是英康号的签约作者“灵卉”
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